《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，
《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条：“建筑设计企业按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。
本条由《物权法》第七十四条分拆第一款单列而来。《民法典物权编(草案)》(征求意见稿)第七十一条第一款的规定方式，与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条第一款基本一致， 即认为将规划停车位用约定方式移转给业主，就达到了满足业主需要的法定目的。只不过，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条第一款增加了按照配置比例对约定停车位处分的限制。《民法典》修改过程中，兜兜转转，又改回了《物权法》 第七十四条第一款的规定。此后，本条未再做修改。
当前，不少小区存在没有车位、车库或者车位、车库严重不足， 不足以满足小区业主需要，导致停车难的问题。本条有明确的目的性地规定： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
本条不论从立法使用的文字，还是其希望达到的目的，都十分容易产生歧义。在学者讨论中，对其规定中的“应当”“满足业主需要”“首先”等均进行了讨论。在诸多讨论中，常会回到对《物权法》第七十四条另外两款(即车位究竟如何分配和归属）的理解，这使得在建筑区划停车位的调整问题上，本条的存在感很低，起到的作用也极不明显。
由于条文立场模糊，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”也未能在各地关于停车位的地方规范的基础上，对配置比例、 违反配置比例的后果，首先应满足业主需要等核心问题进行释明，加之本条在《民法典》中被另列，颇有一种淡出车位规范纠纷之惑，其宣誓性条文的意蕴更加浓郁。
本条规范的客体，毋庸置疑是规划的车位(车库)，而规划的车位应当首先满足业主的需要。反观它在《民法典》制定过程中，与另外两款由合到分，自身条文由繁到简，又复归如初，不禁引人思索其背后的变化原因。这一条究竟是一种业主和非业主之间的权益分配顺序，还是业主和开发商之间利益衡量的博弈，亦或是一种法律的应然理想，不无疑问。
如最高人民法院所言，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条将车位配置比例作为唯一的满足业主需要的标准，但该标准实际上没解决任何车位纠纷的问题。与其说配置比例是一种所谓的标准，不如说它是作壁上观的销售公示信息牌，只起到对业主的告知作用。除此之外，不仅对实际车位归属不能起到判定作用，更无法约束开发商违反配置比例的行为 。
如果真如最高人民法院认定的那样，遵守配置比例的义务是一种法定义务，那么违反法定义务的后果便不能是不举不纠，且仅自认车位不足者才能提起诉讼，否则配置比例的义务和不得违规向第三人转让的义务便成立一般合同中的相对性义务。如果将配置比例视为销售合同的主要条款之一，那么这一义务应为主给付义务，违反该义务将构成债的不履行，任何有潜在车位购买可能的业主均得主张。
根据《商品房销售明码标价规定》第十条，车位配比率是与商品房价格紧密关联的因素，开发商应当明确标示。可见，车位配置比例是关系到销售价格的核心内容和开发商的法定义务之一，构成合同法定的主要条款。违反建筑规划的配置比例修建车位，那么小区将不能通过竣工验收，开发商的行为构成违法。由此，违反这一义务不仅应承担债不履行的责任，更应当受到行政处罚。
在实务操作中，违反车位配比的后果，无非是开发商将车位让与第三人的合同，因车位不能够满足而提起诉讼，该让与合同被确认无效而已。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”的制定者提出，“由于本解释最终通过的条文没有这方面的规定，因此，本条解释的实践意义有限。当然，有标准总比没有标准要好”。这样看来，保持车位配比的义务只限于规划阶段，在此之后，开发商并不负有维持车位配比率的义务。保持规划车位配置比例作为法定义务，并不是通过《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条而规定的，难言通过该条确立了什么标准。
在历次修改稿中，本条曾在各种标准间徘徊，而最后复归于初。其中的各种波折是否仅是文字的调整，还是因为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条吸收入《民法典》的时机尚不成熟，亦或第五条本身并非可资借鉴的法律义务与责任标准?建筑物区分所有权一章中维持不变的条款不在少数，但改动幅度较大，且改来改去又改回原规定的恐怕也只有本条了。因此，对本条进行解释显得很迫切。满足业主需要的判断标准在几经周折后，究竟是仍按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”进行理解，还是已经通过理论及实务发展， 赋予了“满足业主需要”以不同的含义?
最高人民法院认为，规划车位是小区的配套设施，但配套设施在民法中与建筑规划设计标准中有不一样的含义。《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)对配套设施、便民服务设施和住宅容积率作出了规定。
根据该标准2.0.9，配套设施对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施；最重要的包含基层公共管理与公共服务设施、商业服务设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施。可见，配套设施并非私法上物权归属的专有术语。根据该标准2.0.11,便民服务设施是居住街坊内住宅建筑配套建设的基本生活服务设施，最重要的包含物业管理、便利店、活动场地、生活垃圾收集点、停车场(库)等设施。根据该标准4.0.2，住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值。
由此来看，容积率数值主要是从建筑物、附属设施的功能出发的土地开发强度的描述值，并不考虑建筑物所有权的归属主体。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条规定，公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。而根据第8条第1款规定，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，属于公用建筑面积。这表明，地下室正常的情况下是应当计入公用建筑面积的。在这一时期，车位供需矛盾还不突出，因此，并没有考虑到多层地下车库对于建筑面积计算的影响。
所以，公摊面积指标，只能反映出一种计算理念下独立建筑中专有权面积和被计入公用面积的建筑面积之间的关系。由此来确权显得既不合时宜，又完全忽视了当今城市居住区规划对车位的强制性要求。
如果在理解车位、车库的配置比例问题上，盲目地以公摊面积、容积率、建筑面积等指标进行衡量的线年代的非机动车时代的人车关系的法律视角，来认定汽车时代的人车之间的法律关系，不免有削足适履或刻舟求剑之感。不论是容积率指标，还是公摊面积数据，都没有反映出未作为独立使用空间销售而法定由业主共有的地下室和车棚(如今还有车库)等，还有是不是应计入公用建筑面积尚存疑问的被开发为车库的人防工程。
故以配套设施来定性车位不仅不准确，使之混同于非业主共有的商业设施、商用停车位或车库等设施，而且违背了建筑规划本身的整体性的法律强制要求。
从规范配置比例的法律规范来看，仅有地方性的规范性文件规定配置比例，不一样的地区的规定方式差别较大。而且，配建指标并非强制性要求，在事实管理中存在重审批、轻管理的状况，开发商常常擅自不配建或少配建停车设施，或将配建车位挪作他用。
上海《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2014)3.0.1规定，公共建筑、住宅配建的停车库(场)布置宜与主体建筑位于城市道路的同侧，并在建筑项目用地范围以内。可见，建筑区划内的停车场属于配建设施，其不同于其他公共建筑、办公楼或商业场所配建的停车场，必须同时考虑建筑面积(物的配比)和户数(人的配比)的因素。
这充分说明了，住宅停车场不是商业开发，是为住宅区的建筑区划的民生服务的配建设施， 应当具有强制性、服务性和民生保障的作用。如果否定了这一点，使开发商利用在一、二类区域的住宅区内，获得了与同区位商业停车场开发相同的停车场土地出让用地，这既违背了住宅建设用地出让的城市控制性详细规划的要求，又背离了平等竞争的基本市场秩序。
由此可知，住宅停车场的停车指标配置是有特定受益主体面向的法定强制性义务，不是面向不特定社会公众的商业选择自由。在建筑规划和国有土地出让阶段，违背了这些配置指标，将没办法完成特定用途的建设用地使用权出让。
至于一些学者，甚至是最高人民法院所推论的，《物权法》第七十四条第二款规定的是车位、车库的所有权属于开发商，这一结论只有在建筑区划初始登记时是成立的。然而，随着房屋的销售结束，业主的入住，各种公共设施、物业用房等作为共有部分，其法定权属都应转移给业主。这样一来，开发商保留全部停车场所有权的合理性将不复存在。当然，因为停车场的建设不同于其他共有部分，符合一定条件的车位、车库(如某户一楼的地下车库等)，可当作专有权的客体而销售给特定业主。
所以，也不能一概而论，建筑规划内所有的停车位都归业主共有。但是，按照规划配置的停车位(除专有部分以外)应属于业主共有。因为最高人民法院也认为，这些停车位不得销售给业主以外的第三人。如果这些停车位在物权上属于开发商所有，那么其当然得任意处分。开发商不能对第三人销售的法定限制正是因为开发商无权处分业主共有部分之上的停车位。
上海《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》之5.1.1明确规定，“建筑工程配建的各类机动车车位的换算当量(换算成小型车车位后的数量)总和应达到本标准第5.2节中各类建筑配建机动车停车位指标要求”(“应”: 表示严格，在一般的情况下均应这样做——本标准用词说明)。5.2.10-1住宅机动车停车位指标见下表。
该规划的条文说明提到，根据汽车增长的趋势以及本市未来人口发展的预测，家庭小汽车拥有率将由2009年的0.2辆/户增加到2020年的0.6辆/户；住宅车位配建指标应面向基本车位的“一车一位”的建设要求，同时考虑不一样的区域对停车需求的满足度不同(中心区在现有交通条件下，达到保持区域低水平的动静态平衡，以0.8车位/户作为设置的低限)，修订了本类指标。修改的内容最重要的包含直接按建筑面积对配建车位指标进行计算，并将分类面积由原先的100m²和150m²调整为90m²和140m²。对不同住宅类型的机动车停车位配建指标进行重新修订及补充。
与上海的规定不同，《北京市建筑物配建停车位指标》对居住类建筑物配 建停车位指标没考虑建筑面积，对一些区域仅规定了停车位指标的下限。
尽管地方性法规对停车位指标的法定限制各有不同，但这不改变停车位配置比例法定性的属性。在此基础上再分析满足业主需要，才会使之具有不一样于是否配备商业会所、游泳池等纯粹属于意定范围的配套设施事项。
本条究竟是强制性规范，还是授权性规范，亦或是倡导性规范，关系到违反本条的法律效果。对此，存在截然不同的意见。有学者觉得，本条是授权性规范，将其认定为强制性规范，将过于保护相关当事人(即业主)的利益，而罔顾交易的安全与便捷。也有学者提出，此规定为倡导性规范，对权属问题无实质意义。
这些观点没有从配置比例作为开发商和业主约定的限制条件来分析，这实际上没有最大限度地考虑《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条第一款的规定。依据该条，建筑设计企业按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满 足业主的需要”的规定。可见，要将衡量开发商和业主的关系置于判定是不是满足业主需要的首要地位，而不是舍本逐末地仅从第三人(非业主)与业主之间谁更具有优先购买权的角度来考虑这一条规范的法律属性。
否则，若依此角度，开发商和非业主成了合同的主体，而业主变成了合同关系外的第三人。开发商负有的对业主法定的按配置比例处分的义务，被偷换概念变成了开发商与第三人之间的合同关系。这无疑完全误解了《物权法》第七十四条第 二款(对应《民法典》第二百七十五条第一款)中“当事人”的含义。因开发商不得将车位销售给第三人，故该款并非一个授予开发商在第三人和业主之间选择的“授权性条款”，否则，车位配置便成了合同自由所调整的合同内容，完全失去了法定 强制性指标的属性。车位配置条款正是基于城市规划的详细性控制而产生的，对住宅用地之上商业开发强度和秩序的法定约束，其完全是基于社会公共利益的考量，对不特定多数购房者基本生活条件的一种保证，并非市场化的选择自由。
也有学者从此条不同于《物权法》第一百九十五条，没有规定撤销权后果出发， 认为这种意见是立法论，而非解释论，无法认定此条款的规范性质是授权第三人规范。规定《物权法》第七十四条第一款(即本条)的初衷显然不在于赋予业主撤销权或主张开发商与第三人买卖合同的无效，因为业主和第三人显然不像《物权法》第一百九十五条中的所有债务人处于平等的地位。本条的目的是强制开发商按配置比例处理其与业主的车位出售或出租等直接的合同关系，其赋予的并非业主的优先权。
如果将配置比例条款看作授权性规范，无疑是把首先满足业主需要看成了一种优先购买权，违规向第三人出售便成了侵害优先购买权的行为。有学者提出，首先满足业主需要不是优先购买权，理由是优先购买权前提是充分市场化，价高者得，此谓之同等条件。而停车位则不能适用价高者得。配置比例之下的车位不得向第三人出售作为法定义务，无所谓按照市场规律来比较第三人与业主的购买资格问题。故本条并不是关于是否优先购买的问题。
那么，怎么样看待首先满足业主需要呢?应该结合开发商进行建设时，投资于开发专有车位(可单独销售)的问题，以及在不考虑出售只进行出租时，先满足无车位的业主的使用权，而不是将其出租给第三人。
因此，违反配置比例的合同应属当然无效，而并非仅对于业主群体而言相对无效。这一点上，最高人民法院将其视为相对无效的合同，只要开发商、业主、第三人相安无事，其存在因没有人提出权利请求，因此便成为合理的。这种存在即合理的不作为论调，实则是放任了这种违背法律规定的行为的存在。
在理解本条的首先满足业主需要时，最高人民法院曾经考虑过时间标准。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)第四条规定，建筑设计企业在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式获得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
之所以时间标准最终未予规定，是因为时间长短不容易判别，《物权法》第七十四条对此没有规定的情况下，规定时间标准缺乏法律依据。除非业主书面放弃购买和租赁，《物权法》的本意就是开发商不要将车位卖给业主以外的第三人。
有学者赞同不应进行时间限制，业主在任何一个时间里购买汽车，开发商在其已被出售或出租给非业主时，均应满足该需要，可将其视为附买回条件的买卖合同和附解除条件的租赁合同。这种看法未考察不得向第三人出售的问题，故不存在对主张无效的买卖合同再附加买回条件的限制。附解除条件的租赁合同实践中也极难执行，承认向第三人出售和出租本身便未将满足业主需要置于“首先”应满足的地位。因此，在业主不进行购买时，考虑订立短期租赁合同，并赋予开发商单方解除权，是更为符合本条“首先应当满足业主的需要”的途径。
实践中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区分详细情况进行处理。本条规定只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。对于不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库均不属于本条调整范围。车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，目的是服务于整个小区业主的居住便利，因此对其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时， 车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。
因此，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库， 作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。本条作为小区车位、车库问题处理的根本原则，体现了对业主权益予以优先保护的立法价值取向。
对此，应有两方面的考虑，一是建筑区划内必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳人自己的所有权范围单独开发；二是建筑设计企业按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下， 方可许可小区业主以外的人使用。
满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。满足需要并不是说要赋予业主优先购买权。不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他 人。
因此，不能将本条理解为小区的业主享有优先于小区之外的业主的优先购买权或者优先承租权，而应当理解为尽可能平衡好业主的需要与开发商的利益的问题。业主的需要，应当是在时间上、数量上都合理的，符合小区最广大业主利益的合理需要。而对开发商而言， 其最大的利益需求在于尽快将车位、车库出售或者出租，以获得开发的回报。当业主的需要和开发商的利益平衡好了，就符合了本条的立法精神。但实践中，两者往往存在冲突，由此产生的纠纷屡见不鲜。
建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须依法完成规划验收，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。在两者产生矛盾的情况下，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条通过设置配置比例这一标准来平衡二者关系的做法是一种较好的解决方法。
这里的配置比例指的是规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。以配置比例为标准的主要考虑在于规划行政主任部门按照法律及地方法规统一管理小区规划， 审核小区整体规划设计并手续。
规划行政主任部门在规定新建小区的配置比例时，均是严格按照小区规划和有关各专业规划及规 范的要求实施，是考虑小区居民包括停车利益在内的各种各样的因素后确定的。进行验收时，主管部门也是按照小区各建设工程规划许可证的要求做全面验收，这中间还包括建设项目是否按照建设工程规划许可证的要求建设，小区配套设施建设是否完成等。因此开发商应当严格遵守小区的规划，如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就构成违法，小区也不能交付使用。只有按照配置比例修建车位、车库，开发商的行 为才合法。
因此，配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据。对于配置比例，可表述为“户均××车位”“×× 车位××户”，或是采取将车位数量与面积挂钩，也有的直接规定规划配建车位的总数量。但无论按照哪种表述方法，最终都可以计算得出车位、车库与房屋套数的配置比例。
如果建筑设计企业已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合本条有关“首先满足业主的需要”的规定。其原因主要在于，规划确定的配置比例是由政府规划行政主任部门确定的，具有法定性和确定性，业主在购买建筑规划内专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已得到了“首先满足”。 此时，开发商已经按照配置比例将车位、车库处分给业主的，就能够认定其已经履行了法定义务。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
在作为小区重要配套设施的车位、车库数量已规划确定的情况下，开发商应当满足小区业主按照配置比例提出的购买或者承租要求。为了能够更好的保证首先满足业主的需求，开发商任何一个时间里都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人，这是一个重要的前提条件。
有的小区在入住初期也许会出现车位、车库配置充足甚至有空余的情形，如果允许开发商将多余的车位、车库出售给业主之外的第三人，在出现开发商不能够满足业主按照车库、车位的配置比例提出的合理停车要求的情况下，就违反了“车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定。如果小区车位、车库已经按照配置比例完全处分给了业主，那么应当认定开发商已经履行本条规定。
在小区业主的合理停车需要得到满足的前提下，如果车位、车库还有空余，为缓解小区停车难的社会问题，此时应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人，这样既未损害小区业主的停车权益，又能够更好地实现开发商的利益，也能帮助政府解决周边居民的停车难问题，这符合本条规定的精神，也能帮助解决社会问题，但一定要保证业主的合理停车需求在任何一个时间里都得到首先满足。业主合理的停车要确定的标准就 是配置比例，在车位、车库与房屋套数的配置比例在1:1或者不到1:1时，已经通过购买或者租赁方式获得一个车位、车库的业主，就 应当是停车需要已得到合理满足的业主；在车位、车库与房屋套数的配置比例大于1:1时，已经通过购买或者租赁方式获得一个以上车位、车库的业主，同样属于停车需要已得到满足的业主。
随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及并日渐成为城市居民不可或缺的出行元素。作为业主代步工具的存放地点，车位、车库的辅助功能逐渐重要，其所具有的使用价值和商业经济价值越来越为人们所重视。实践中，小区车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，也与人民群众的切身利益紧密关联，在审判实践中，应当在法律确定的大原则下，结合纠纷的详细情况妥善处理，保证该类案件的审理维护好各方的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。
实践中对此问题存在分歧， 一种观点认为，该规定不属于强制性规定；另一种观点认为，在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法享有的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就没办法实现。因此该条规定在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。
我们赞成后一种观点，主要理由在于如果该条规定不属于强制性规定，那么开发商就能随意将车位、车库出租、出售给小区业主之外的第三人，或者将多个车位、车库出租、出售给某一部分业主，导致其他业主的停车利益受损，而不需承担相应的责任。这并不符合本条的立法初衷，因此，应当认定本条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于法律规定的效力性强制性规定。
本条属于调整小区公共利益的条款，停车位、停车库应当首先满足业主的需要，不是指满足某特定的业主的需要，而是满足全建筑区划内的所有的业主对停车位、停车库的需要。 如果开发商违反了本条规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。
一是必须是涉案小区的业主。 根据《民事诉讼法》规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。如果原告不是涉案小区的业主，就不会因该小区的车位、车库产生的纠纷而利益受损，那也必然与案件没有利害关系，不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件。
二是原告必须是按照车位、车库与房屋套数的配置比例，合理的停车需要没有正真获得满足的业主。如果原告合理的停车需要已得到满足了，此时开发商已经履行本条规定的义务，不能再对其课以超出法律规定以外的义务，这对于开发商也是不公平的。
（三）在啥状况下开发商与业主签订的买卖车位、车库的合同应当被宣告部分无效
在原告作为小区业主，其合理的停车需求没有正真获得满足的情况 下，应当宣告开发商与其他业主签订的超过配置比例买卖车位、车库 的合同无效。这里必须要格外注意，其他业主在满足合理停车需要的情况下，按照配置比例要求买卖车位、车库的合同是有效的。宣告无效的部分仅仅是其在满足合理需要之外的超出配置比例的买卖车位、车库的合同。这里必须要格外注意区分，不能够将合同效力一概而论。
（四）在啥状况下开发商与业主签订的出租车位、车库的合同应当被部分终止履行
在原告作为小区业主，其合理停车需求没有正真获得满足的情况下，应当宣告开发商与其他业主签订的超过配置比例租赁车位、车库的合同终止履行。这里同样也必须要格外注意，其他业主在满足合理停车需要的情况下，按照配置比例要求租赁车位、车库的合同是有效的。宣告终止履行的部分仅仅是其在满足合理需要之外的超出配置比例的租赁车位、车库的合同。
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